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調控趨長期化 存貨迅速攀升房企如何自救
桂東房產網 www.tianyidi.com 更新:2011-08-18  來源:21世紀經濟報道

“調控政策長期化趨勢明顯,且不排除進一步加碼的可能。如果有項目,應該盡快上市銷售,不能再捂著了,定價也要隨行就市。如果資金充足,可以適當看地、買地,適當進入三四線城市,尋找機會性投資契機。”中國房產信息集團聯席執行總裁丁祖昱日前在“2011乳山銀灘投資發展高峰論壇”上的這番表述,已為直白地描述了當前開發商的境遇。

屋漏偏逢連夜雨,年中房企的“體檢報告”也很糟,房企資金來源與自籌資金相比的資金杠桿率已達到2.48的歷史最低點,同時負債率、存貨量等關鍵指標也顯示,不少房企再不求變,即將病入膏肓。

困擾房企決策者的是,怎么自救?

房企“身體狀況”告急

易居中國董事局主席周忻坦言,“房子越來越難賣,這是不爭的事實,就越需要提升營銷手段。”可是房企的“病”或許已經不是營銷能夠“救治”的了。

國家統計局8月9日發布的最新數據顯示,今年前7個月房地產開發企業資金來源約4.79萬億元,其中自籌資金達1 .93萬億元,同比增長34%,漲幅達到年內最高。自籌資金比例持續升高,意味著房企資本杠桿率應聲下跌,融資的難度在不斷增加。

上海同策咨詢研究部總監張宏偉分析,今年上半年,十大標桿房企已確定完成海外融資324億元,這一數值已超過其去年全年海外融資金額的總和。房地產信托規模達1541億元,同比增長119%。

可是,種種跡象表明,這樣的融資高潮可能將成為絕唱。

以上半年貢獻巨大的房托為例,銀監會已對房地產信托業務規模較大的信托公司進行“窗口指導”,已有20余家信托公司暫停了房地產信托業務。在收緊房地產信托后,開發商唯一未受調控的融資渠道僅剩下海外融資。

但海外融資的渠道也再受打擊。日前,國家外匯管理局決定在2010年度境內銀行融資性對外擔保指標規模基礎上,適當調減2011年度境內銀行融資性對外擔保指標規模,并已發布通知。

據搜房網統計,目前已公布2011年中報的26家上市房企,有10家凈利潤同比出現下滑,占比高達38.5%;更有4家曝出虧損,虧損最高的東湖高新[8.79 0.00% 股吧 研報],虧損額達到6016.1萬元。而此前2010年報初期業績預告中,高達9成房企凈利潤出現增長。短短半年時間,接近四成房企陷入業績增長泥潭。

26家公布半年報的上市房企中僅有華麗家族[17.75 0.62% 股吧 研報](600503.SH)、深物業A[9.70 -4.72% 股吧 研報](000011.SZ)、深振業A[5.40 -2.35% 股吧 研報](000006.SZ)、陸家嘴[12.27 -3.54% 股吧 研報](600663.SH)、濱江集團[9.68 -3.01% 股吧 研報](002244.SZ)等9家上半年凈利潤過億。搜房網分析師羅子川認為,在下半年嚴厲調控形勢依舊的情形下,房企下半年業績依然存在下滑風險。

調控無僥幸:急謀轉型

在近日的萬科網上投資者交流會上,董秘譚華杰表示,萬科在不斷思考增長天花板的問題,如果考慮到更長遠的未來,企業的目光可能要投放到更遠的領域,進軍國際市場或者拓展相關行業。

對此,中房信分析師高崗指出,對于樓市天花板時間的問題,不同企業由于體制不同、風險喜好不同,其結果往往也大相徑庭。但是,許多房企都在探索未來發展路徑的問題。日益嚴峻的住宅市場調控形勢,令這種嘗試加速。

記者注意到,首先是房企的國際化發展趨勢,這類企業以萬通地產[4.30 -3.15% 股吧 研報]為代表。其次則是多元化發展趨勢,以綠地集團最為典型,綠地先后進入了能源、金融、汽車等領域,目前能源每年對集團收入的貢獻已達400億-500億,成為集團的第二大產業。

高崗指出,商業持有發展趨勢也日益明顯,除萬達之外,還有華潤、遠洋、中糧等企業。這類企業總體思路是,在住宅上升期中,慢慢持有和積累一些商業地產,當住宅業面臨衰退時,將業務調整到商業地產開發和運營上,從而維持企業的持續發展。

問題在于,這樣的轉型并不是誰都有選擇的機會的,巨量的存貨,或將成為這種主動轉型求生的最大障礙。

公開數據顯示,已公布中報的20家上市房企,上半年的存貨達3177.64億元,較一季度2842.42億元增長近12%,比去年同期的2171.95億元,大幅增長46.3%。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為,受存量壓力影響,大型房企一般會通過階段性的“策略性降價”,加速項目銷售的方式來減輕市場上庫存量較大的壓力;部分中小房企或跟隨大型房企加緊出貨,緩解市場壓力。

作者:田新杰

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