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不動產統一登記是自愿申請嗎?非強制登記
桂東房產網 www.tianyidi.com 更新:2015-03-02  來源:中國法學網

不動產統一登記實行自愿申請而非強制登記

(程嘯 清華大學法學院副教授、法學博士)

不動產登記,是由國家設立的不動產登記機構依據當事人的申請、有關機關的囑托或按照法定職權,將不動產的自然狀況、權利狀況及其他依法應當登記的事項記載于不動產登記簿,從而予以公示的活動。不動產登記是服務于不動產交易,以保護不動產權利人的權利,維護不動產交易安全,提高不動產交易效率為目的的市場經濟的基礎性制度。不動產交易屬于民事活動,民事活動應遵循的基本原則就是意思自治,即自愿原則。我國《民法通則》第4條明確規定,民事活動應遵循自愿原則。《合同法》第4條也規定:“當事人依法享有自愿訂立合同的權利,任何單位和個人不得非法干預。”

既然是否以及如何從事不動產交易應當遵循當事人自愿的原則,同樣,以服務于不動產交易為目的的不動產登記亦應遵循自愿原則,這就是不動產登記法上所謂的申請原則。在不動產登記法上,申請原則包括以下幾層涵義:首先,除非法律另有規定或者依據有關國家機關的囑托,否則不動產登記機構只能依據當事人的申請進行登記。當事人不申請,登記機構不能主動登記,即申請是啟動登記程序的原因。其次,當事人是否申請登記以及何時申請登記,應由其自行決定。當事人不申請登記的,登記機構不得給予處罰或采取其他對當事人不利的措施。登記機構也不能隨意為當事人的申請確定期限,對超過期限的申請不予登記或施加處罰;再次,當事人的登記申請界定了不動產登記機構的活動范圍,登記機構不得超越該登記申請范圍從事活動。也就是說,如果當事人申請的是抵押權登記,登記機構不能辦理所有權登記;當事人申請的是轉移登記,登記機構不能辦理注銷登記。最后,只要登記尚未完成,即沒有記載于不動產登記簿,申請人就可以單獨或共同向登記機構申請撤回登記申請。

在我國以往的不動產登記實踐中,由于人們錯誤地將不動產登記理解為單純的行政管理措施,因此出現了一些錯誤的規定。例如,一些法規規章曾強制當事人必須在某一期限內申請登記,并對不申請登記或逾期申請登記的當事人收取逾期登記費。還有一些地方的登記機構禁止當事人撤回登記申請。這樣的規定和做法都明顯違反了不動產登記法上的申請原則,構成對民事主體行為自由的不當限制。

以登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”為目標的不動產統一登記制度,必將有助于充分發揮保護不動產權利人的權利,維護不動產交易安全、提高交易效率的作用。同樣,在不動產統一登記制度中,申請原則也是一項必須遵循的基本原則。

既然不動產登記應遵循申請原則,那么如果所有的當事人都不來申請登記,豈不登記就根本無法進行,而國家建立登記制度的目的就要完全落空?或許正是基于這種擔心,一些人才提出需要對不登記或不及時登記的當事人給予處罰。事實上,這種擔心是完全沒有必要的。因為我國法律對不動產交易原則上采取的是“登記生效要件主義”。《物權法》第6條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓,應當依照法律規定交付。”第9條第1款規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。”第14條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力。”登記生效要件主義,就是對物權變動效力實行所謂的“登記強制”。換言之,不登記,雖然既不影響當事人之間合同的效力,更不會發生行政法律責任或刑事法律責任,但是,不登記就無法發生當事人預期的物權變動的效果(如所有權不轉移、抵押權沒有產生等)。比如,張三將一套房屋賣給李四,兩人簽訂了房屋買賣合同并且張三將房屋交付給了李四,李四也搬進去住了一段時間。但是,兩人沒有都不動產登記機構辦理房屋所有權轉移登記兩人沒有到不動產登記機構辦理房屋所有權轉移登記。雖然,在法律上張三與李四簽訂的房屋買賣合同是合法有效的,但是,因未辦理登記,故此房屋的所有權仍然是張三而非李四的。在法律上,李四只是債權人而已。張三作為房屋的所有權人依然可以將房屋出售給王五或抵押給銀行。當李四張三因拖欠他人債務而被起訴時,該房屋也可以被法院查封。顯然,不辦理登記,李四就無法得到房屋的所有權,勢必要承受巨大的法律上的風險。如此一來,李四有足夠的動力主動要求與和張三一起辦理房屋所有權轉移登記。這就是登記強制的涵義。不僅如此,對于那些通過合法建造房屋、繼承、生效法律文書等不動產交易之外的方式取得不動產物權之人,依據我國《物權法》第31條,也存在登記強制,即這些人必須先將自己已經取得的物權登記入不動產登記簿(即宣示登記),然后才能將該不動產投入交易中并進行相應的登記,否則其與他人的交易均不會發生物權變動的效力。

總之,不動產登記以申請原則為基本原則,充分尊重當事人的自由,并不采取行政強制甚至刑事強制的方式去迫使當事人登記。不動產登記中也有強制,但這種強制只是體現為民事法律效果上的強制,即不登記不發生物權變動的效力。

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