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開放式小區 小區開放安全嗎?專家:沒有圍墻利大于弊
桂東房產網 www.tianyidi.com 更新:2016-02-24  來源:三湘都市報

  省住建廳:新建住宅原則上不建封閉小區 多名專家解讀:沒有圍墻利大于弊

  封閉住宅小區的大門逐步打開后,治安問題能否得到保障是人們關心的問題。

  《中共中央、國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》(下簡稱《意見》)近日印發,這是時隔37年重啟的中央城市工作會議的配套文件,勾畫了“十三五”乃至更長時間中國城市發展的“路線圖”。《意見》提出,新建住宅要推廣街區制,原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開,實現內部道路公共化,解決交通路網布局問題,促進土地節約利用。這也是中央層級文件首次對詬病已久的封閉社區模式“開刀”。封閉小區有哪些弊端?為什么要打開封閉住宅小區?小區開放,治安問題如何得到保障?這些都成為社會各界關注的熱點。

  封閉小區之弊

  加劇城市擁堵

  浪費公共資源

  2月22日上午,湖南自然物業服務有限公司董事長李自然一到辦公室,馬上組織公司中層干部學習《意見》。

  “封閉小區有不少弊端,造成公共資源巨大浪費。新建住宅要推廣街區制,是城市發展的必然趨勢。”李自然是省內第一批從事物業管理的企業家,在行業里摸爬滾打了20來年。“封閉小區帶來的最直接的問題是城市公共交通效率低下,封閉空間各自為政,將公共道路排斥在住宅小區之外。城市脈絡沒有打通,使得城市擁堵問題變得更加嚴重。”

  李自然認為,去年12月的中央城市工作會議首次提出的“緊湊城市”概念,正是破解城市無序擴張的新理念。據報道,2000-2010年,全國城鎮建成區面積擴張了60%多,空間利用低下,造成公共資源的巨大浪費。此次《意見》提出現在已建成的住宅小區和單位大院也要逐步打開,為的就是“實現內部道路公共化,解決交通路網布局難題”。

  《意見》中對未來交通布局明確了要求。到2020年,城市建成區平均路網密度提高到8公里/平方公里,道路面積率達到15%。李自然指出,城市建成區平均路網密度這一指標只涉及道路密度、不涉及寬度,體現了“窄馬路、密路網”的布局思路。“緊湊城市”是中國城市化的下一站。“我們的城市市中心有很多地方是不通、不暢的,有很多潛力遠遠沒有挖出來。”如此看來,打開封閉小區、打通城市脈絡,應是中國城市化必走的下一步。

  推廣街區之利

  降低房屋成本

  促進階層和諧

  “新建住宅要推廣街區制,不僅能避免浪費公共資源,讓城市增加大量‘毛細血管式’的小路。而且對小區居民和物業公司都是好事。”長沙物業管理協會理事長黎林輝指出,目前封閉小區建筑區劃內的道路、綠地等屬于業主共有,也就是說業主購房不但購買了居住的房屋空間,還購買了公共區域。推廣街區制后,新建小區的道路和綠化將由市政和園林部門管理和維護,這樣能降低小區業主的購房和物業管理成本。

  《意見》指出,已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開,實現內部道路公共化,解決交通路網布局問題,促進土地節約利用。黎林輝指出,“打開封閉式小區,能促進住宅與城市公共空間的緊密聯系。”他認為,封閉的邊界簡單地將小區內外強行分成兩個隔絕的空間。這樣的分隔降低了公共空間的可達性,造成城市公共空間活力不足。住宅小區內供人活動的場所,由于不允許外人使用,也很難成為真正意義上的公共空間。“城市的各個小區成為游離的狀態,失去本應有的緊湊高效的特點,從而不可能形成活力的城市生活。”

  “封閉小區還會徹底切斷不同收入的人之間的聯系,加劇城市空間的分異。”黎林輝介紹,同一樓盤價格差距不大,客觀上促使收入相當的人住在一起,強化了城市空間的分異。開放封閉小區,有利于消除不同階層的人之間的疏遠,促進社會各階層和諧相處。

  焦點釋疑

  小區開放后治安怎么辦?

  沒有圍墻也能防偷盜

  小區對外開放,很多業主都關心治安問題如何得到保障?“今后推行街區制,已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開,這對物業服務企業提出了新要求和新挑戰。”黎林輝說,以前小區安防的第一道防線是在小區大門口,今后如果不修或拆除圍墻開放小區,那么任何人都可以隨時進入小區,小區安防防線要后移到樓棟。“這就要求物業公司加強巡防,提高安保水平,保障業主的人身財產安全。”

  李自然認為,安防是這一政策實施中人們最擔心的問題,但只要政府加強在街區的視頻監控,督促物業公司提高服務質量,將能有效保證業主的安全。

  “小區的安防除了圍墻,還有樓棟門禁、小區監控等多道防線。”李自然認為,圍墻并不是小區安全的唯一保證,有些小區有圍墻,但因為物業管理差,偷盜事件時有發生。“只要完善小區公共區域視頻監控,同時做好安保工作,沒圍墻也能防范盜搶事件的發生。”

  目前,省內外都有管理得不錯的沒有圍墻的小區。李自然介紹,岳麓區的咸嘉新村小區,從建成之日起就沒有圍墻,也沒有成立業委會,但因為社區居委會和物業公司管理得法,小區業主沒有因少了圍墻而缺乏安全感。小區還先后獲得全國物業管理示范住宅小區、全國文明社區示范點、全國十佳學習型社區等多項國家級榮譽。

  省里何時開始實施?

  省住建廳:正在研究實施辦法

  《意見》出臺后,省里何時開始實施呢?記者2月22日采訪省住建廳,廳辦公室負責人介紹說,他們從網上看到了中央出臺的《意見》,相關處室今天也專門開會組織學習。等《意見》正式下發到廳里后,省住建廳將會結合湖南情況,研究制定相關實施辦法。“可以肯定的是,新建住宅原則上不再建設封閉住宅小區。”

  中南大學公共管理學院副教授吳曉林認為,從封閉住宅小區轉向街區制是一個進步,小區變小將促進鄰里交流,降低業委會成立的難度,但也會面臨不少問題和挑戰。首先《物權法》規定業主的建筑物區分所有權,建筑區劃內的道路、綠地等屬于業主共有,也就是說業主購房不但購買了居住的房屋空間,還購買了公共區域,要開放這些區域,涉及到深層的利益調整,要在業主權益和公眾利益間找到平衡點。此外,今后推行街區制后,小區范圍變小,道路增多變窄,如何與城市主干道銜接?小區開放后如何保障行人安全和公共安全?公共道路和綠化的維護如何跟上?這些都需要相關部門仔細考慮。

  吳曉林建議政府實施《意見》前,仔細調研出臺相應的配套措施,開放應分步進行,循序漸進,盡可能降低拆除圍墻開放小區給業主生活帶來的影響。其次,應對相關法律和司法解釋進行修改,用法律保證公共綠地、公園等公共設施建設不打折扣,街區治安等公共服務迅速跟上。

  專家解讀

  封閉小區何以在長沙盛行

  長沙目前有3000多個住宅小區,大多數實施封閉式管理,小區道路也沒有對外開放,嚴重影響了城市道路的通行能力。如果部分住宅小區和單位大院逐步打開,實現內部道路公共化,對提升城市通行能力、改善微循環有積極作用。

  湖南大學建筑學院教授柳肅認為,和國內大多數城市一樣,長沙封閉小區的形成大致有兩個高峰。首先是上世紀50年代單位“圈大院”,接著是改革開放后,尤其是上世紀90年代以來房地產開發商蜂擁建起封閉的住宅小區,后者占絕大多數。

  柳肅認為封閉社區或者說“門禁社區”,其實是城市化進程中社會分化的產物。社會分化加重、貧富差距拉大,再加上流動人口多,社會治安問題增多,城市中產階級自然有對安全的需求。“另一方面也和過去政府公共財政有限有關。過去地方政府財力有限,把大塊土地承包出去,全都讓開發商搞,可減輕一些負擔。”

  作者:甄榮

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