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土地改性質:房產證改動2個字,代價90億!
桂東房產網 www.tianyidi.com 更新:2017-08-14  來源:北京時間

大家或許應該都知道,目前中國城市里市場流通在賣的房子,按照產權性質,主要分為70年住宅,50年辦公,40年商鋪或工業廠房等這幾種,主要是根據政府出讓土地使用權的規劃和性質來劃定的,當然出讓價格也不一樣。住宅最貴,辦公或商鋪次之。畢竟住宅是民生,事關安居。而辦公,商鋪,工業廠房啥的都是屬于商業經濟行為,虧賺都自擔風險。簡單來說,就是,哪怕同一地段只相差十米,同樣的建筑品質,同樣面積的住宅產權房子就可能比商業產權房子貴一大截。而事實上,全國各地還都存在著長得和住宅一樣,使用功能也一樣,但就是產證本本出生證上產權性質不一樣的房子。

而這樣的房子,到底區別在哪里?要貴多少錢差價呢?

昨日,在上海產權交易所網站上,正掛出一宗黃浦江邊、規劃建筑面積逾20萬平方米的住宅增資項目的公告,對投資人開發經驗和資金要求非常高,時間緊迫,要求5天一次性支付90.5億元現金。

項目是位于雪野路上的上海世博東湖公寓酒店。上海世博東湖公寓酒店為掛牌四星酒店(4床位),在世博期間,僅對世博各參展館館長及代表們開放。它位于世博園區中心腹地中國館旁,緊鄰黃浦江。

公告顯示,上海世博東湖公寓酒店最初土地性質是商辦用途,但外觀、布局、房型都按住宅標準設計,目前土地性質已變更為住宅。

整個社區共有17棟樓,樓層數不一,小區綠化不錯,樓棟基本呈現空置狀態。只有一棟里面有一家健身會所還在營業。社區沿街還有一排商鋪,但已呈關閉狀態。地下車庫還有車進進出出,是不是對外出租不得而知。

通過地圖可以看出,這位置絕對是一流。屬于魔都黃浦江畔江景房。并且這個物業整體當時就是作為給世博參展人員提供住宿和配套服務的,具備和住宅一樣的居住與使用功能。而就算對住戶一樣的使用價值,在法律意義上,在政府的土地規劃用途上是完全兩個概念的產品。即,如果要從房產證的土地用途上變更“商業”為“住宅”,會牽扯到土地出讓金的差價。

土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目,采用招標、拍賣的方式,可通過市場定價,土地出讓金就是地價。而我們看同地段的住宅房子的市場樓盤售價,已經達到了10萬一平方。

土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法,地面價為每平方米土地的單價,即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價,即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建筑面積。

由此可見此次從房產證的土地用途上變更“商業”為“住宅”,付出的代價其實就是補充價值。而這么大的項目也絕非個把開發商小企業之間的商業行為。是國家政府站在盤整土地規劃的基礎上,為更合理有效開發土地資源和利用價值而做的一個戰略調整決策。要知道,在規劃層面,所有的規劃數據足以影響整個樓市的決策方向。

因此,這個變更項目也制定了嚴苛的增資條件:

1、投資人需為中國境內設立并在存續的公司;且需為在A股或港澳臺上市的房企,其中房地產開發業務要占營收的50%以上;不接受聯合增資。

2、十分看重投資人對投資的商業信譽和開發經驗,尤其是黃浦江、珠江沿岸的濱江物業開發經驗,并且給予量化評分。

3、付款節奏緊迫。5個工作日內,將不少于90.5億元增資款和應允的貸款,一次性付清。而且貸款期限屆滿后,如增資方要求,借款可以循環使用,利率則為銀行一年以內(含一年)貸款基準利率 4.35%。

近年來樓市出現了房價上漲過快、投資屬性突出、金融風險增大等諸多問題。因此,未來各地樓市都在積極的調控措施。面對這樣的項目,到底是利好還是利空呢?最好會是金融大鱷張口,還是房產大咖出手呢?我們小老百姓來看看熱鬧吧,畢竟魔都這樣的房價,不管他是商辦還是住宅,對普通老百姓來說,全家不吃不喝干個100年也都是買不起的。

誰會出手呢?讓我們拭目以待!

北京時間云記者:俞巍勇

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